La proprietà del terrazzo sopra il tetto

È oggetto di discussione se una terrazza sopra il tetto appartenga al condominio dell’edificio, rientrando nell’elenco dei beni condominiali in forza dell’art. 1117 c.c. oppure, in via esclusiva, al condòmino dell’ultimo piano.
La questione è tuttora dibattuta, ma sembra avere trovato in giurisprudenza, ormai da tempo, un’àncora di costante certezza (vedi per tutte Cass. 2924 del 28.4.1986).
Questa distingue, infatti, il "lastrico solare" dalla "terrazza al livello". Il lastrico solare è il tetto non spiovente, e dunque piano, che dà luogo, in tutto o in parte, alla copertura dell’edificio condominiale. Esso non è funzionale al miglior godimento dell’appartamento dell’ultimo piano, ma assolve la sua preponderante funzione nella suddetta copertura dello stabile, quale è propria di un tetto.
La terrazza al livello consente al proprietario dell’attiguo appartamento, essendo comodamente raggiungibile da esso, di prendere da essa, luce ed aria nonché di potervi accedere estendendo, in tal modo, il godimento anche a tale parte dell'immobile che, dunque, con ciò evidenzia, la sua accessorietà anche in termini propriamente giuridici.
Risulta in tal modo chiaro che il lastrico solare non è pertinenza dell’alloggio perché non è destinato al miglior decoro o servizio dello stesso, bensì serve a tutto il condominio per la copertura del fabbricato suddiviso in piani orizzontali in proprietà esclusiva.
Alla terrazza al livello si attaglia invece, perfettamente, la definizione della pertinenza che fa l’art. 817 del Codice Civile.
Ciò consente di leggere al contrario il principio legale secondo il quale il tetto e le sue singole parti appartengono al condominio, a meno che non risulti un titolo negoziale che dice il contrario.
La terrazza al livello è invece di proprietà esclusiva dell’alloggio cui pertiene, perché costituisce una estensione dello stesso secondo quanto stabilito del Codice Civile. Il titolo della proprietà per essa può, eventualmente, non essere quello contrattuale, ma quello legale derivante dalla norma.
Conseguentemente, non ha alcun rilievo, se non in termini di chiarezza della consistenza dei diritti, che nella descrizione dell’alloggio contrattualmente trasferito si faccia riferimento anche alla terrazza, nella stessa misura in cui, ad esempio, il trasferimento della proprietà dell’appartamento comprende anche la cantina, bene pertinenziale pur se nel titolo negoziale non menzionata.
Perché tale pertinenzialità della terrazza a livello sia palese e cioè si evidenzi il rapporto di servizio fra la cosa principale e quella accessoria la giurisprudenza richiede, di fatto, che la porzione di tetto (piano) sulla quale la terrazza a livello è ricavata sia recintata in modo da consentire al proprietario dell’alloggio di salirvi, soggiornarvi ed eventualmente, affacciarvisi (despicere).
Tra l’altro l'apposizione della recinzione dà luogo ad una manifestazione tipica dell’jus escludendi, creando una barriera verso l’esterno che esprime, nei fatti, l’essenza del possesso dominicale verso i terzi e cioè la sua esclusività.